谈到投资房产，一定绕不开李嘉诚先生的那句经典名言：地段，地段，还是地段。

我记得当年第一次读到这个金句时，内心确实是有被震撼到的。

作为资深房产投资人，我认为对这句话的解读必须站在更高的层次，才能透彻地理解它。这个更高的层次就是动态思维，或者通俗地说，就是用发展的眼光看问题。

大家都知道，腾讯是中国非常成功的互联网企业。腾讯2004年在香港上市时，市值只有6亿美金，仅仅十年市值增长500倍。论投资价值，顺序应该是：第一轮融资时，投资价值最高，发展前景最好，只是不确定性也比较高；刚刚上市时，投资价值仍然较高，风险也降低了一些；而现在，市值已经非常高了，虽然腾讯这座大厦已经很稳固，但百尺竿头更进一步的难度就要大得多了。

房产投资中对于好地段的定义和追求，和股权投资中对于好公司的定义和追求，大道本质是殊途同归的，同样分为三重境界，这三重境界也就是好地段的三层定义。

一、好地段的三重境界

1.第一重境界：买入人人公认的好地段

例如，北京的西单、王府井，上海的淮海路、南京路，南京的新街口、夫子庙，杭州的西湖、武林广场等等。

这样做几乎没有什么风险，但既然是人人公认的好地段，价值自然大家都看得见。

那么，这种地段的房价一定捡不到什么便宜，虽然很稳定，但未来持续大幅上涨的概率不大。

2.第二重境界：买入人人公认未来会成为好地段的潜力地段

例如，北京的上地、西二旗，上海的大虹桥、前后滩，南京的河西南、江北新区，杭州的钱江世纪城、未来科技城等等。

这样做只需要承担很有限的风险，而由于这类地段当下的生活和商务配套还并不十分完善，自住类客群对这类地段还没有那么热衷。

因此，房价还没有第一重境界中提到的那些传统好地段那么高，未来还存在一定的想象空间。

3.第三重境界：买入人们还没有意识到未来会成为好地段的潜力地段

例如，北京的西南三环、上海的祝桥、南京的雨山路、杭州的萧山等等。

买入这类地段的房产，需要承担相当程度的不确定性。各类配套可能都还刚刚开始建设，外区的自住类客群几乎不大会考虑这些地段，当下的流动性也比较弱。

但是，这类地段房产唯一的也是最大的优点就是价格便宜，所以未来的想象空间是最大的。

到这里，你应该能看明白了，“地段，地段，还是地段”指的并不单纯是现在时，同时也是未来时。甚至，可能更加鼓励你去探索、寻找未来的好地段，兑现这其中的增量价值。

二、你适合那一重境界？

第一重境界中提到的人人公认的好地段，也许是自住类客群喜闻乐见，向往憧憬的。

但对于投资而言，一切规划都已经落地，发展空间极其有限，建仓成本又太高，并不是好的选项。

第二重境界中提到的人人公认未来会成为好地段的潜力地段，是大众投资房产最主流的选择。

这些地段的基础设施和产业导入已经初具规模，投资它们不太需要做很多家庭成员的心理建设，也能比较快的看到一定效果——适合初学者，相对比较安全，不太会犯错，又能获得一定的投资收益。

但对于真正的专业投资者来说，其实是不满足于仅仅停留在这个阶段的。

第三重境界中提到的人们还没有意识到未来会成为好地段的潜力地段，才是专业投资者的目标。

第一重境界和第二重境界的地段价格差异，是自住类客群为全面完善的生活配套而支付的溢价。

而第二重境界和第三重境界的地段价格差异，是投资类客群为确定稳妥的发展预期而支付的溢价。

投资第三重境界中的这类地段，如果取得成功，可以同时收获上面提到的两块溢价收益，实现收益最大化。

听完了这三重境界，你是不是感觉热血沸腾、摩拳擦掌、跃跃欲试，想要出门去寻找第三重境界中提到的潜力地段了？

不好意思，我可能要先给你泼一盆冷水。

在实际操作中，我们会遇到一个现实问题，就是想找到第三重境界中提到的潜力地段，其实是非常困难的。因为它要求有“未来会成为好地段”这个前提，这就大大缩小了可供选择的板块范围。

未来会成为好地段，而只有你慧眼识珠，大众都没有看出来。这非但不容易，简直是太难了。

这时候，就要拿出压箱底的必杀技了。没错，就是更高级别的第四重境界。

三、好地段的第四重境界

选择板块，难道真的一定需要以“未来会成为好地段”为前提吗？难道只有价格涨得足够高，才可以赚钱吗？

那可不一定，我们还有另一条线路，那就是“足够便宜”：

国贸10万，劲松找到一套5万的，能不能买？

莘庄7万，康城找到一套3万的，能不能买？

元通6字头，油坊桥找到一套2字头的，能不能买？

武林7字头，和平找到一套3字头的，能不能买？

只要够便宜，只要是洼地，哪怕未来不会成为绝对的CBD、市中心，涨幅也可以足够高。刚好，这种板块还不会吸引那么多人的关注，可以避免过度激烈的竞争，更从容地挑选合适的标的。

投资很大程度上是反人性、反直觉的。我们专业人士最后收入囊中的高性价比投资标的，绝大多数都是第四重境界中的洼地板块。看上去毫不起眼，其实非常赚钱。

这一讲的内容就到这里。我们理解了“地段，地段还是地段”这句经典名言更丰富的含义，体会了地段的四重境界，理清了寻找板块洼地的基本逻辑。