中国房价，一直以来都是很让大家称奇的一件事情。从十几年前开始，就有专家说中国的房价见顶了，但直到现在，它依然还在上涨！！！

这不禁让人想起30年前的日本，当时日本的房价，也是涨得风生水起，但到了90年代初，日本的房价就崩溃了，日本经济陷入了失落的二十年。其实不仅仅是日本，大部分国家的房价，都经历过盛极而衰的过程。那么中国的房价什么时候会到拐点呢？

我们在分析了各个国家的房价之后，发现当出现以下四个条件后，房价就进入了拐点：

第一，劳动力人口见顶。

劳动力人口是主要的买房群体，根据世界银行的统计，全球22个国家，包括日本和美国，它们的房价走势，与劳动力人口占比的走势高度一致，当劳动力人口开始下跌之后，接下来的两三年房价会开始走下坡路。

目前中国的劳动力人口红利消失，也是显而易见的。根据世界银行的预测，到2021年，我们劳动力人口占比会下降到70%，与日本房地产泡沫破裂前夜的水平持平。从2021年到2046年，我们劳动力人口会从70%下降到60%，这个降幅与日本从1991年-2016年间的降幅是一样的。

第二，城镇化已经基本完成。

从历史来看，日本这些国家房价见顶的时候，不仅劳动力人口见顶，城镇化也基本已经完 成。根据统计，1991年时，日本房地产泡沫开始崩溃时，城镇化率高达77%，而国际上一般认为80%是高度城市化。也就是说，当城镇化水平达到70%以上时，房价拐点的压力就会急剧增加。

而目前中国城镇化还处于中期，只有58%左右，距离70%还有很大空间。

第三，供给端过剩，人均居住面积达到高水平。

以美国为例，2008年金融危机后，美国的人均住房面积高达67平方，而英国和法国仅为35.4平方米和35.2平方米。当供给端过剩，需求端萎缩时，市场上很容易形成抛盘。

而我们目前的人均住房面积约35平方，已接近发达国家水平，且明显高于亚洲国家，要知道日本只有19.6平米，韩国只有19.8平方。虽然我国的人均住房面积只有美国的一半，但考虑到美国地广人稀，我们这个数字也并不算低，这对房价也是一个不小的压力。

第四，经济出现系统性的金融危机，对流动性造成重大冲击。

房地产有很强的金融属性，所以当流动性出现紧缩，经常会成为压垮房价的最后一根稻草。

比如美国在2000后互联网泡沫破灭后，为了实现经济复苏，美国进行了13次降息，直接催生了房地产市场的繁荣。但后来为了抑制资产泡沫，美国在2004年开始重启加息，房价由涨转跌，迎来拐点。

而中国目前没有系统性危机，且2016年之后，国家提出了房住不炒的政策，主动的去杠杆，挤泡沫，再考虑到我们的体制优势，爆发系统性金融危机的可能性非常小。

所以总结来看，中国的房价会因为劳动力人口的下降，会迎来第一次拐点，房价涨速会放缓，但还没有到最终拐点时刻，因为城镇化还能支持房地产发展相当长的一段时间。不过，在去库存和去杠杆的背景下，不同地区的房价分化会进一步加剧。