文章摘要：贷款年限长短的选择，跟贷款人自身经济实力和理财能力息息相关。

在贷款额度和利率一定的情况下，贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。

一、贷款买房，年限最长是多少？

贷款期限的长短受贷款类型、借款人年龄、房龄等因素的影响。

1.公积金贷款

最长期限：20年；

房龄+贷款年限 ≤ 30；

年龄+贷款年限 ≤ 法定退休年龄后5年（法定退休年龄一般是男性60周岁，女性55周岁，须在未退休前申请贷款）；

以上三者取低值。

注：市直公积金贷款时，计算房龄时竣工日期精确到月份。

退休年龄各行业有所不同，需根据实际情况确定。

2.商业贷款最长贷款年限

借款人年龄+贷款年限≤70；

一般银行：房龄+贷款年限 ≤45；中国银行：房龄+贷款年限 ≤50，最高贷款年限不超过30年；

以上两者取低值，夫妻双方则以年龄大的来计算。

3.组合贷款

以公积金贷款和商业贷款二者严格的标准执行。

二、贷款年限越长越好吗？

贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。

例如：大王申请商业贷款买首套住宅，根据其年龄和所购房屋房龄计算最高的贷款年限是25年。若她贷款100万元，利率为4.9%，贷25年好还是贷20年好？

若借款人贷款200万元，月供和总利息的差值会更大

经比较，大王若选择贷款20年，比贷款25年少756元的月供压力，但是总利息要多还165670元。

三、怎么选择合适的贷款年限？

借款人选择贷款年限要考虑这几个方面：自身经济能力、理财能力等。

1.自身经济能力

借款人申请贷款，自己要考虑对应的月供能不能承受，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。

（1）在贷款方式、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需支付的总利息越多。以上述大王购房的计算结果为例，贷款25年比20年，总利息要多16.5万元左右（等额本息）。

（2）月供占借款人月收入30%左右时，不会对借款人生活产生太大影响；银行要求借款人在贷款时提供收入证明，且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍，也就是说借款人的月供不能超过借款人月收入的50%（例如某客户车贷每月2000元，现在商贷购买住宅月供3000元，则收入证明至少需要（2000+3000）×2=10000元）。

2.理财能力

借款人的理财能力对贷款的影响，主要体现在理财收益率和贷款利率的差值。如果在同等期限内，理财收益率高于贷款利率，借款人选择较长的贷款期限，不会因为总利息多而产生较大的心理不平衡。

贷款初期在选择贷款年限的时候可以根据当时自身实际情况选择，在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择提前还款同时缩短贷款期限，也可以达到减少贷款利息的效果。

来源：公积金管理中心、《个人住房贷款管理办法》、《商业银行法》链家网综合整理