2009年，土地、房产、金融、资本等市场的关联程度前所未有地紧密，热点话题不断。同时，关于建立城乡统一土地市场的探索实践有了新的进展。
焦点话题
“地王”之议：缘于对房价快速上涨的焦虑
地价房价之争：房价快速上涨期的规律性事件
囤地之害：被看成是房价上涨的又一解释
2009年的土地市场有很多看点。一方面，在扩内需、保增长的宏观背景下，土地政策保持了与财政、货币政策的一致性和协调性，前三季度，全国建设用地供应总量18.1万公顷，同比增加31.0%，与城镇固定资产投资33.3%的增长基本持平。另一方面，土地、房产、金融、资本等市场的关联程度前所未有地紧密，出现一些始料未及的现象，热点话题不断。同时，关于建立城乡统一土地市场的探索实践有了新的进展。
房地产用地市场风生水起
从2009年前三季度土地供应数据看，房地产用地市场表现是平稳的。全国共供应房地产用地5.7万公顷，同比增加14.8%，也高于2007年的5万公顷。然而，2009年的房地产用地市场并不平静。从第二季度开始，随着“地王”的出现，原本有些沉寂的市场，不断出现新的热点，街谈巷议，舆论沸腾，蔚为大观。归纳起来，主要有三：一是“地王”之议；二是“地价、房价”之争；三是“囤地”之害。
不知何时起，开始流行起“地王”的说法，大家似乎都理解，但概念却是模糊的，有时指土地总价格，有时指单位面积价格，无论哪种解释，市面一律认定为“地王”。这种说法其实有点乱，土地总价格与土地面积是联系在一起的，面积大当然总价高，把一些宗地面积很大的土地说成是“地王”，如果不是为了吸引眼球的话，不如说成交的土地面积过大更让人信服。单位面积价格就有点道理了，在一个城市中，肯定有几块单位面积价格最高的土地，如果有人说它们是“地王”，大家应该都会同意。不过，当下广为流传的“地王”也不是指这些地块，而是类似于电视娱乐节目中的月度或者季度冠军，这也没什么奇怪，如果放大在全国范围，土地交易可以说每天都在产生，每天都可能产生总价第一、单价第一的所谓“地王”。
2009年产生的“地王”之所以引起如此大的波澜，在我看来，主要有几个原因：一是在经历了2008年流拍和低价成交的寒流之后，在世界金融危机影响尚未消除，国内经济形势严峻的2009年，土地拍出如此高的价格，各方面都始料未及。二是“地王”释放出的开发商对未来房价预期的信息，进一步强化了房价快速上涨的民众感知，使房地产市场年初出现的“小阳春”温度不断增高，需求方心情焦虑甚至恐慌，对“地王”的质疑成为舒缓这种心情的通道。三是制造“地王”的国企和上市公司背景引起了广泛争议。其实，“地王”由谁制造并不重要，就交易主体而言，中国的土地市场是一个很开放的市场，国企和上市公司取得土地无可非议，并且，由于这两类公司总体实力强大，“地王”归其名下的概率也远远大于其他主体，更何况国企也是企业，收益纳入国库，指责其入市拿地没有多少道理。
总的来说，“地王”的问题不在于如何产生，由谁制造，而在于是否超越经济理性，扭曲市场价格，按照流行的说法，就是“面粉价高于面包价”的问题。业内人士和民间对诸多“地王”的楼面地价与周边楼盘的销售价格做了对比，发现不少“地王”的楼面价格高过了周边楼盘的销售价格。这里有个技术问题，如果两者容积率和密度差距较大，结果还可能理性，如果大致相当，则话分两头，要么“地王”取得者有超常的智慧，创造出非同一般的且被市场接受的建设理念，或者精确预测到未来一到两年房价、地价大涨，虽然现在土地价格较高，但在完成开发后依旧能够产生可以接受的利润；要么另有目的，或者是先不论价格，取得土地后再通过修改开发强度，把这笔其他主体认为不具备正常盈利空间的交易，变成有利可图，或者根本“醉翁之意不在酒”，也不排除“其他人付款”的委托代理问题。但无论哪种原因，其结果都是对市场行为、价格的扭曲，在正常的市场经济条件下是不能接受的。
每当房价高、随之攀升，便会出现“房价涨是否是由地价引起”的争议，已经成为若干年来一个规律性事件，但争议的激烈程度尤以2009年为甚。这个早有定论的话题，之所以在近几年反复提及，与出现“蛋生鸡、鸡生蛋”模糊而循环的解释以及“相互影响、相互推进”的新阐释有关。前者不过是“和稀泥”的一种说法，并没有引起过多的重视，而至少和民众感知有相符合的地方，也能解释房地产开发中的部分片段，但却是建立在一种很不牢靠的基础之上。人们很难想象“低价买地、低价售房”是一个普遍的、常态的经济行为。在2009年的论证中，如往常一样，“需求引起房价上涨，房价引起地价上涨”的论点依旧是主流，但“需求为主，地价也很重要”的新演化理论开始更多地浮出水面，供给不足、“钱多地少”简明易懂的说法似乎与之很有瓜葛。供给不足、“钱多”可能有些道理，但“地少”的问题，尽管在这几年也经过多次论证，却仍需要继续讨论。
从近几年土地供应与房价的关系来看，如果抛开需求这一变量，我们根本无法建立其房价与土地供应正常的逻辑关系。2007年是土地供应最多的一年，也是房价上涨最快的一年，2008年是土地供应在近十年中少有的土地供应下降的一年，却也是房价下降的一年，2009年前三季度，土地供应量不仅比2008年同期多，而且比2007年同期都多，但民众感知的房价上涨速度，不一定比2007年慢。即使将房地产开发周期的变量引入，2007年供应的大量土地在2009年应该形成有效供给，况且，2007年供应的土地，用于保障性住房、中小户型、中低价位普通商品房的比例很大，应该对稳定2009年的房地产市场产生巨大的正面影响。看来，解释房价、地价还得从需求入手，但分析需求又是一个很复杂的技术活，有效需求、合理需求、需求目的、需求约束都要求有精确的数据支撑和计算，或者还需要进行社会学、心理学等相关学科的分析，而这方面比较全面的研究，还真不多见。
于是，从第三季度开始，业界开始比较集中地谈论房地产开发商“囤地”的问题，这个问题被看成是房价上涨的又一解释，很值得琢磨。首先，“囤地”一词用的很传神，很容易让人想起“囤货居奇”、“投机倒把”的把戏，像一幅漫画，但不是法律概念，也没有明确的政策界定。按照一般的理解，大概是指政府把地供应出去了，房地产开发商不是按合同约定开发产品，而是放在一边，等土地升值，结果自然房地产供给不足，价格上涨。其次，难以理解的是，2007年关于“囤地”的说法就很盛行，2009年也很盛行，而这两年恰是房价、地价上涨较快，房地产销售形势比较好的两年，从经济的角度讲，应该是出货的好时候，而不是存货的好时候。而2008年，房价在下降，地价也在下降，应该是存货的好时候，而不是出货的好时候，反而在2008年关于“囤地”的说法不是很多。所以“囤地”作为房价上涨的一个原因，应该很有道理。本来，房地产开发是以土地为基本原材料的，在一个城市内，政府供应土地也不是天天进行，市场交易需要过程，得到土地还
